Vendre ses parts de SCPI (parts de SCPI détenues en direct)

Les parts de SCPI ne sont pas négociables en bourse  (C. mon. fin. art. L 211-14).

Cette absence de cotation en bourse peut rendre difficile de vendre ses parts de la SCPI.

Il convient de distinguer selon que la SCPI est à capital fixe ou à capital variable :

• Pour les sociétés à capital fixe on parle de cession de parts 

Une SCPI à capital fixe a un capital maximal fixé par les statuts.

Lorsque le capital maximal est atteint, la SCPI est dite « fermée » c’est-à-dire il n'est plus possible de souscrire d'actions nouvelles.

Celui qui souhaite vendre ses parts ne peut le faire que s'il trouve un acquéreur sur le marché secondaire disposé à les lui acquérir au prix proposé ce qui peut poser difficulté  lorsque les ordres de vente de parts sont plus nombreux que les ordres d’achat : dans un tel cas, les ordres de vente ne peuvent être exécuté et sont donc bloquées.

• Pour les sociétés à capital variable on parle de retrait

Les SCPI à capital variable émettent des parts au fur et à mesure des souscriptions dans la limite d'un capital maximal fixé par les statuts.

Un souscripteur peut, en théorie, sortir (se retirer) à tout moment en demandant à la SCPI de lui rembourser ses parts.

Le principe est que toute demande de retrait doit être compensée par une souscription nouvelle (mécanisme du retrait/souscription).

En l'absence de souscripteur nouveau, la SCPI doit rembourser l'associé (mécanisme du retrait sans contrepartie).

Pour ce faire et lorsque le nombre de demandes de souscription ne suffit se pas à couvrir le nombre de demandes de retrait, la SCPI peut se doter d'un fonds de remboursement destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts. Les liquidités affectées à ce fonds sont destinées au remboursement des associés souhaitant se retirer : mais lorsque ce fonds est épuisé, la SCPI ne peut plus reprendre les parts des associés qui souhaitent sortir qui se trouvent donc dans l’impossibilité de vendre leurs parts.

I - Pour les SCPI à capital fixe, il existe un marché dit «secondaire» organisé sous forme d’un système de confrontation des ordres d'achat et de vente propre à chaque SCPI (C. mon. fin. art. L 214-93)  - Le marché secondaire est régi par un principe de contrepartie systématique à l’achat et à la vente : pour vendre, il faut un acheteur en face; en absence d’acheteur,il n’est pas possible de vendre ses parts

Transmission des ordres sur parts de SCPI

Les ordres d'achat et de vente de parts sociales sont transmis par le donneur d'ordres (par lettre avec avis de réception, télécopie avec envoi d'un accusé de réception, internet si la preuve de la réception du message peut être apportée ou par téléphone avec confirmation du donneur d'ordres ou de son intermédiaire par l'un des moyens précédents (Inst. AMF 2019-04)), soit directement à la société de gestion, soit par l'intermédiaire des réseaux bancaires ou de conseils en gestion de patrimoine, partenaires de la société de gestion.

Seuls les ordres d'achat assortis d'un prix maximum et les ordres de vente assortis d'un prix minimum sont recevables.

Un ordre de vente a une durée de validité de 12 mois ; ce délai peut être prolongé de 12 mois maximum sur la demande expresse de l'associé (Règl. gén. AMF art. 422-205).

Dès leur réception, les ordres font l'objet d'une procédure d'horodatage permettant de reconstituer les différentes étapes de leur traitement et leurs différentes exécutions puis doivent être inscrits sur un registre tenu au siège de la société de gestion (C. mon. fin. art. L 214-93, I-al. 1).

Exécution des ordres sur parts de SCPI : le prix d’exécution des ordres

Le prix d'exécution des ordres résulte de la confrontation des ordres de vente et d'achat inscrits sur le registre (C. mon. fin. art. L 214-93). Cette confrontation doit être effectuée par la société de gestion, périodiquement, à intervalles réguliers et à heure fixe. Cette périodicité, mentionnée dans la note d'information, ne peut être supérieure à trois mois, ni inférieure à un jour ouvré (Règl. gén. AMF art. 422-229).

Le prix d'exécution est le prix qui permet l'échange du plus grand nombre de parts. Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce critère, le prix d'exécution retenu est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible. Pour le cas où ces deux critères ne permettent pas d'établir un prix unique, le prix d'exécution retenu est celui qui est le plus proche du dernier prix d'exécution établi (Règl. gén. AMF art. 422-213).

Les ordres doivent être exécutés au seul prix d’exécution, dès qu’il a été fixé (RGAMF, art. 422-214.). Sont exécutés en priorité les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus faible. À limite de prix égale, les ordres sont exécutés par ordre chronologique d’inscription sur le registre (RGAMF, art. 422-214.). La SGP doit justifier de l’exécution des ordres et de leur transmission auprès des donneurs d’ordres et des intermédiaires (RGAMF, art. 422-215).

Lorsque les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois sur le registre représentent au moins 10 % des parts émises par la SCPI, la SGP doit en informer sans délai l’AMF. Dans les deux mois de cette information, la SGP doit convoquer une assemblée générale extraordinaire et lui proposer la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée.

II - Dans les SCPI à capital variable, il n’existe pas de marché secondaire :  la SCPI doit rembourser l'associé qui en fait la demande à la condition qu'il existe une demande de souscription nouvelle ou que le Fonds de remboursement mis en place ne soit pas épuisé

Demande de retrait

L’associé porteur de parts peut à tout moment exercer un droit de retrait de la société, lequel droit correspond à celui de « rachat » dans la terminologie de droit des fonds d’investissement. Les modalités du retrait des parts sont détaillées aux articles 422-218 à 422-221 du RGAMF.

Les demandes de retrait sont portées à la connaissance de la SGP par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen précisé dans les statuts et la note d’information (RGAMF, art. 422-218, al. 1).

Les demandes sont inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription 5429.

Les retraits peuvent être ou non compensés par une souscription

• En principe, toute demande de retrait doit être compensée par une souscription nouvelle (mécanisme du retrait/souscription).

Il appartient à la société de gestion de déterminer un prix de retrait. Ce prix ne peut être supérieur au prix de souscription proposé au nouveau souscripteur, diminué de la commission de souscription (Règl. gén. AMF art. 422-230).

• Retrait non compensé par une souscription nouvelle

En l'absence de souscripteur, la SCPI doit cependant rembourser l'associé (mécanisme du retrait sans contrepartie).

Pour ce faire, elle peut se doter d'un fonds de remboursement destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts. Les liquidités affectées à ce fonds sont destinées au remboursement des associés souhaitant se retirer. Elles proviennent du produit de la cession d'éléments du patrimoine locatif ou de bénéfices affectés lors de l'approbation des comptes (Règl. gén. AMF art. 422-231). À noter que lorsque ce fonds est épuisé, la SCPI ne peut plus reprendre les parts des associés qui souhaitent sortir.

Lorsque le remboursement n'est pas compensé par une souscription nouvelle, il ne peut s'effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation, ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l'AMF (Règl. gén. AMF art. 422-230). En cas de baisse du prix de retrait, la société de gestion informe par lettre recommandée avec avis de réception ou par envoi recommandé électronique les associés ayant demandé leur retrait au plus tard la veille de la date d'effet. À défaut de réaction de ces derniers dans un délai de 15 jours, la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix (Règl. gén. AMF art. 422-219).

Demandes de retrait non satisfaites

Lorsque la SCPI constate que les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de 12 mois représentent au moins 10 % des parts, elle doit en informer sans délai l’AMF.

Dans les deux mois de cette information, la SGP doit convoquer l’assemblée générale extraordinaire et lui proposer la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée.

L’article L. 214-95 du Code monétaire et financier  prévoit que la SGP peut proposer soit la diminution du prix de la part dans la limite de 30 %, soit la cession partielle ou totale du patrimoine.