SCPI 

Qu’est-ce une SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectif (FIA) qui ont pour objet l'acquisition directe ou indirecte, y compris en l'état futur d'achèvement, et la gestion d'un patrimoine immobilier affecté à la location, qu'il s'agisse d'immeubles à usage d'habitation ou à usage commercial. Les SCPI ont également pour objet l'acquisition et la gestion d'immeubles qu'elles font construire exclusivement en vue de leur location (C. mon. fin. art. L 214-114, al. 1 et 2).

Comment fonctionne une SCPI ?

Le capital de la SCPI est divisé en parts nominatives (C. mon. fin. art. L 214-88, l’Ordonnance n°2024-662 du 3 juillet 2024 - art. 12 a supprimé le montant nominal minimum des parts de SCPI qui était auparavant fixé à 150 €) ; les investisseurs (qui deviennent associés de la SCPI) achètent des parts et en contreparti ont droit aux dividendes (bénéfices réalisés par la SCPI) dont la distribution est décidée par l’assemblée générale. Cette dernière détermine le montant des bénéfices qui seront distribués aux associés à titre de dividende.

En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont utilisées pour  acheter un ou plusieurs biens immobiliers, à usage commercial ou d'habitation, construits ou à construire. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion de portefeuille (SGP) agréée par l'AMF qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux, etc.).

La performance globale de l'investissement en parts de SCPI se mesure à deux niveaux :

- d'abord, par le rendement locatif qui provient des loyers reversés chaque année aux porteurs de parts ;

- ensuite, par la perspective de réaliser une plus-value à la sortie, liée à l'augmentation du prix des parts.

Avantage d'investir dans des SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont présentées par les vendeurs comme permettant à un investisseur disposant de sommes même modestes de percevoir des revenus liés à la possession d'un patrimoine immobilier tout en étant déchargé du souci de sa gestion : la gestion du parc immobilier (à usage professionnel ou à usage d’habitation) détenu par la SCPI est confiée à une société de gestion agrée par l’AMF et qui, moyennant le prélèvement de commissions, se charge d’acquérir et d’entretenir les immeubles, de percevoir les loyers et de rechercher de nouveaux locataires

Inconvénients et risques d'investir dans des SCPI

I-Risque de liquidité (difficulté de vendre ses parts)

Les SCPI présentent un inconvénient majeur souvent occulté dans le discours commercial des vendeurs : elles sont peu liquides c’est-à-dire qu’il peut s’avérer être très difficile de vendre ses parts. 

Les placements immobiliers sont en effet par nature moins liquides (un actif financier est considéré comme liquide lorsqu’il existe un marché secondaire permettant de l’acheter ou de le vendre rapidement à un prix proche du prix affiché ; les actifs cotés en bourse sont très liquide en raison du grand nombre d’acheteurs et de vendeurs sur le marché) qu'un placement financier cotés en bourse et soumis aux fluctuations du marché immobilier.

Dans les SCPI à capital fixe il existe un marché secondaire organisé par la SGP; il est régi par le principe de contrepartie systématique à l’achat et à la vente des parts : pour vendre des parts, il faut un acheteur en face; en absence d’acheteur, pas de vente possible.

Dans les SCPI à capital variable si la SGP est tenu de racheter ses parts à tout investisseur qui en fait la demande c’est sous la limite que la SGP le puisse (c'est à dire soit qu'il existe des demandes de souscription nouvelles soit que le Fonds de remboursement mis en place ne soit pas épuisé)

Ainsi lorsque l'on investi directement dans des parts de SCPI l'on peut se retrouver dans une impossibilité au moins temporaire de  vendre ses parts (on dit alors que la SCPI est illiquide) :

® SCPI : vendre ses parts

Par contre, si l'on a investi dans des parts de SCPI au travers d'un contrat d'assurance vie, l'assureur ne peut se retrancher derrière l'illiquidité de la SCPI et doit honorer les demandes de rachats de SCPI et d'arbitrage qui lui sont faites :

® SCPI, SCI et contrat d’assurance sur la vie : l’assureur peut-il bloquer les rachats et les arbitrages

II- Risque de baisse de la valeur de la part (perte en capital)

Le prix de souscription des parts (valeur de la part) est déterminé par la société de gestion sur la base de la valeur de reconstitution de la SCPI (C. mon. fin. art. L 214-94 et L 214-109) 

Valeur de reconstitution =  valeur de réalisation (Valeur vénale des immeubles  +  Valeur nette des autres actifs) + Frais de reconstitution du patrimoine.

La SGP doit arrêter et publier à la clôture de chaque exercice la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution ainsi que depuis l’Ordonnance n°2024-662 du 3 juillet 2024 ( art. 11) à la situation comptable intermédiaire à chaque premier semestre de l'exercice soit 2 fois par an (L 214-109 alinéa 6)

La valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution du patrimoine de la SCPI :

a.  La valeur de réalisation (arrêtée chaque année par la société de gestion) est égale à la somme :

-  de la valeur vénale des immeubles qui résulte d'une expertise réalisée par un expert externe en évaluation. Chaque immeuble doit faire l'objet d'une expertise tous les cinq ans. Elle est actualisée chaque année (Règl. gén. AMF art. 422-234) ;

-  de la valeur nette des autres actifs, arrêtée sous le contrôle des commissaires aux comptes, en tenant compte des plus et moins-values latentes sur actifs financiers. Cette valeur nette paraît s'entendre compte tenu des dettes au passif.

b.  Les frais de reconstitution du patrimoine s'entendent de la commission de souscription au moment de la reconstitution multipliée par le nombre de parts émises ainsi que de l'estimation des frais qui seraient nécessaires pour l'acquisition du patrimoine à la date de clôture de l'exercice (C. mon. fin. art. R 214-135). Elle est arrêtée chaque année par la société de gestion.

Lorsqu'il existe un écart de plus de 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts, les dirigeants de la société de gestion doivent en informer sans délai et par écrit l'AMF. Ils sont tenus d'apporter tout élément susceptible de fonder un tel écart et de soumettre à son visa préalable l'actualisation de la note de présentation. (Article L214-94 C. mon. fin.) Cette disposition évite que le prix des parts retenu par les gestionnaires ne s'écarte trop sensiblement de leur valeur réelle.